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【我市房地产行业经营现状及税务稽查、管理对策(4)_调研报告.doc】 房地产业稽查审理

时间:2022-01-09 11:27:23  浏览次数:

我市房地产行业经营现状及税务稽查、管理

对策(4)_调研报告

基础资料数据的收集是保证检查质量,提高检查效率的最基本的保障。房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有:企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表,项目销售情况一览表,通过以上表格数据的登录,可以全面掌握房地产项目开发的实际情况,提高稽查分析、定性的准确性;同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享,提高检查效率。

(三)数据间的逻辑关系分析法

掌握所采集数据之间的逻辑关系,有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点,为进一步检查提供依据。

如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照,看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距;建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额。

开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比,看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例,销售面积是否一致,测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额。

(四)整体测算法

由于房地产企业财务数据多,金额大,特别是成本方面的

纳税检查,检查人员寻找工作的切入点有一定难度,因此通过整体测算,分析企业成本构成比例的合理性,找寻检查突破口。

从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为:

(1)各规费支出的依据和比例土地契税【土地局按土地评估价格的4%代征】;土地出让金【土地局按土地评估价格的40%收瓤房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收瓤;配套费的内容主要包括(由各政府及职能部门收取的费用,大体包括:人防基建费【无人防工程的开发项目。人防办按房屋售价的2%收瓤、市政建设配套费【收费局按总建筑面积以73元/㎡收瓤、墙改费【收费局按总建筑面积以5元/㎡收瓤、公共建地费【针对小规模插建项目,收费局按总建筑面积以50元/㎡收瓤、渣土处理费【城管局按总土方面积以5元/㎡收瓤、热力集资费【供热公司按总建筑面积,住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收瓤煤气、天然气集资费【煤气公司按3000-3500元/户收瓤、规化验收费【收费局按总建筑面积以2元/㎡收瓤;房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收瓤;代收业户维修基金【房屋价格的2%】

(2)通常建安成本比例。目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在:多层住宅(4-6层)造价为550-650元/m2,小高层住宅(7-17层)造价为980-1100元/m2,高层造价为1400-1500元/m2。其中土建、安装大致占总造价的75%和25%。

(五)实地核实法

针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况,分析判断账面可能

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